Baufinanzierung für Selbstständige: Worauf Banken achten

Wie Banken selbstständiges Einkommen berechnen

Bei Angestellten schaut die Bank auf drei Gehaltsabrechnungen und rechnet weiter. Bei Selbstständigen entsteht die Einkommensgröße erst durch eine eigene Rechnung. Üblich ist der Durchschnitt der letzten zwei bis drei abgeschlossenen Geschäftsjahre.

Dabei bereinigen Banken die Zahlen. Einmalige Sondereffekte wie ein besonders starker Großauftrag fließen häufig nur teilweise ein, Abschreibungen werden je nach Art wieder hinzugerechnet, private Entnahmen und Kapitaldienst für bestehende Betriebskredite gehen ab. Das Ergebnis liegt regelmäßig unter dem Betrag, den Sie selbst als Ihr Einkommen empfinden.

Bei fallender Tendenz greifen viele Banken zusätzlich zur Vorsicht: Sinkt der Gewinn über die Jahre, rechnen sie eher mit dem schwächsten Jahr als mit dem Durchschnitt. Bei steigender Tendenz gilt das umgekehrt selten.

Diese Unterlagen halten Sie bereit

Je vollständiger das Paket zum Start ist, desto schneller kommt eine belastbare Antwort. Für die meisten Banken gehören dazu:

• Bilanzen oder Einnahmenüberschussrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, jeweils mit dem zugehörigen Jahresabschluss
• Einkommensteuerbescheide derselben Jahre
• eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste für das laufende Jahr
• Umsatzsteuervoranmeldungen der letzten Monate
• Nachweis der Tätigkeit: Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug oder Eintrag im Berufsregister
• Selbstauskunft, Kontoauszüge und Nachweise über bestehende Darlehen

Bei Kapitalgesellschaften kommt die Trennung zwischen Gesellschaft und Person hinzu: Geschäftsführergehalt, Gewinnausschüttungen und die Zahlen der GmbH werden getrennt betrachtet und dann zusammengeführt.

Wie lange sollten Sie selbstständig sein?

Zwei abgeschlossene Geschäftsjahre sind der gängige Einstiegspunkt, drei Jahre machen die Sache deutlich einfacher. Es gibt jedoch Konstellationen, in denen Banken auch früher finanzieren, etwa wenn Sie vorher angestellt im selben Fachgebiet gearbeitet haben, wenn Auftraggeber und Umsätze belegbar stabil sind oder wenn ein zweites, angestelltes Einkommen im Haushalt trägt.

Bei jungen Selbstständigen entscheidet daher oft die Bankauswahl über das Ergebnis. Die Bandbreite der Anforderungen ist an dieser Stelle größer als bei jedem anderen Einkommensprofil.

Freiberuflich, gewerblich, GmbH: die Unterschiede

Die Rechtsform verändert die Bewertung:

• Freiberufler mit stabilen Mandats- oder Patientenstrukturen gelten in vielen Häusern als gut kalkulierbar. Einzelne Berufsgruppen wie Ärztinnen und Ärzte, Apotheker oder Steuerberater haben bei manchen Banken eigene, günstigere Programme.
• Gewerbetreibende werden stärker über Branche und Auftragslage beurteilt. Saisonale Schwankungen sollten Sie aktiv erklären.
• GmbH-Geschäftsführer mit Mehrheitsbeteiligung gelten trotz Anstellungsvertrag als selbstständig. Die Bank sieht sich die Gesellschaft an, auch wenn Sie ein festes Gehalt beziehen.

Warum dieselben Zahlen unterschiedlich bewertet werden

Jede Bank hat eigene Kreditvergaberichtlinien. Sie legen fest, wie viele Jahre zählen, wie Abschreibungen behandelt werden, ob das schwächste Jahr den Ausschlag gibt und welche Branchen als schwierig gelten. Diese Regeln sind Geschäftspolitik und für Kundinnen und Kunden von außen nicht sichtbar.

Praktisch bedeutet das: Die Frage lautet selten, ob eine Finanzierung möglich ist, sondern bei welcher Bank sie zu welchen Konditionen möglich ist. Genau dafür ist ein breiter Vergleich bei selbstständigem Einkommen deutlich mehr wert als bei einem Angestellten mit unbefristetem Vertrag.

Was Sie vor dem Antrag verbessern können

• Buchhaltung aktuell halten. Eine BWA, die drei Monate alt ist, wirft Fragen auf. Eine aktuelle Auswertung beantwortet sie.
• Private und betriebliche Konten trennen. Vermischte Konten kosten Prüfzeit und erzeugen Rückfragen.
• Steuerbescheide beibringen. Sie sind der stärkste Beleg, weil sie von dritter Seite bestätigt sind.
• Sondereffekte erklären. Ein Investitionsjahr mit hohen Abschreibungen wirkt in der Bilanz schwach. Ein kurzer schriftlicher Kommentar dazu wirkt stärker als jede mündliche Erklärung im Nachhinein.
• Bestehende Betriebskredite auflisten. Die Bank findet sie ohnehin. Wer sie selbst nennt, gilt als transparent.